부동산

전세계약시 주의사항 필요서류 확인사항 알아봐요

우리나라만의 독특한 주거 형태인 전세라는 제도가 있습니다.

매달 월세를 내지 않고 목돈인 보증금을 맡기고 계약 기간 동안 거주할 수 있다는 장점 덕분에 많은 사람들에게 선호되어 왔습니다.

하지만 최근 깡통전세, 전세사기 등 보증금을 돌려받지 못하는 피해 사례가 급증하면서, 전세 계약에 대한 불안감이 커지고 있는 것이 현실입니다.

소중한 내 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는, 계약 과정에서 임차인 스스로가 기본적인 사항들을 꼼꼼히 확인하고 점검하는 자세가 무엇보다 중요합니다.

마치 쇼핑 전 체크리스트를 만들듯, 전세계약 시 반드시 확인해야 할 서류들과 점검 사항들을 미리 숙지하고 하나하나 따져본다면, 위험한 매물을 피하고 안전한 보금자리를 찾는 데 큰 도움이 될 것입니다.

오늘 포스팅에서는 전세계약 시 반드시 필요한 서류는 무엇인지, 그리고 계약 전후로 어떤 점들을 확인해야 내 보증금을 안전하게 지킬 수 있는지 상세하게 알아보겠습니다.

계약 체결 시 꼭 필요한 기본 서류

전세계약을 정식으로 체결하기 위해 반드시 준비하고 확인해야 할 서류들입니다.

주택임대차 계약서:
- 가장 기본이자 핵심적인 문서입니다. 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 인적 사항(성명, 주소, 주민등록번호, 연락처), 임대차 목적물(주소, 면적 등), 보증금액, 계약 기간, 잔금 지급일, 특약사항 등이 명확하게 기재되어야 합니다.
- 특약사항 꼼꼼히 확인: 계약 만료 시 보증금 반환 조건, 수리 책임 범위, 반려동물 관련 규정 등 상호 합의된 내용을 명확하게 명시해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 근저당권 설정 등 추가적인 권리 설정 금지, 임대인의 국세/지방세 체납 없음 확인 등의 특약을 넣는 것을 고려해볼 수 있습니다.
- 3부 작성 및 간인: 보통 임대인, 임차인, 공인중개사가 각 1부씩 보관하며, 각 장 사이에 도장을 찍는 간인을 하여 위변조를 방지합니다.
신분증 (임대인 & 임차인):
- 계약 당사자 본인 확인을 위해 주민등록증, 운전면허증, 여권 등의 신분증이 필요합니다.
- ⭐ 중요! 임대인 신분증 확인: 계약서상의 임대인과 실제 계약하러 나온 사람, 그리고 부동산 등기부등본 상의 소유자가 동일 인물인지 반드시 대조 확인해야 합니다. 대리인이 나왔을 경우, 위임장과 인감증명서를 통해 정당한 대리권이 있는지 철저히 확인해야 합니다.
인감도장 또는 서명: 계약서에 날인할 도장 또는 서명이 필요합니다.
(필요시) 대리인 관련 서류: 임대인 또는 임차인이 직접 계약하지 않고 대리인을 통해 계약할 경우, 위임장(본인 발급 인감도장 날인)과 위임인의 인감증명서(최근 3개월 이내 발급)가 반드시 필요합니다.
중개대상물 확인·설명서: 공인중개사를 통해 계약하는 경우, 중개사가 해당 주택의 상태, 권리관계 등을 확인하고 설명한 내용을 담은 서류를 교부받아야 합니다.

계약 전 반드시 확인해야 할 안전 점검 서류 & 체크리스트

단순히 계약서에 도장만 찍는 것이 아니라, 계약하려는 집이 안전한지 사전에 철저히 검증하는 과정이 필수적입니다. 아래 서류들을 통해 위험 요소를 미리 파악해야 합니다.

부동산 등기부등본 (등기사항전부증명서):
- 가장 중요한 확인 서류! 사람의 주민등록등본과 같이 부동산의 권리관계를 나타내는 공적 장부입니다.
- 발급처: 대법원 인터넷등기소에서 온라인 발급/열람 가능 (수수료 발생). 계약 직전 최신 날짜로 발급받아 확인해야 합니다.
- 확인 포인트:
  - [표제부]: 계약하려는 집의 주소, 면적 등이 계약서와 일치하는지 확인합니다.
  - [갑구]:소유권에 관한 사항이 기재됩니다.
    - 현재 소유자: 계약하려는 임대인과 등기부등본 상의 소유자가 동일한지 반드시 확인합니다.
    - 위험 신호: 가압류, 압류, 가처분, 경매개시결정 등 소유권 분쟁이나 제한 사항이 있는지 확인합니다. 이런 등기가 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다.
  - [을구]:소유권 이외의 권리(제한물권)에 관한 사항이 기재됩니다.
    - 근저당권(대출): 은행 등 금융기관의 대출(빚) 금액이 얼마인지 확인합니다. 채권최고액으로 표시되는데, 보통 실제 대출 원금의 120~130% 수준입니다.
    - 전세권: 기존 세입자의 전세권 설정 여부를 확인합니다.
    - 선순위 권리 확인: 나보다 먼저 설정된 근저당권이나 전세권 금액의 합계 + 내가 내야 할 전세보증금을 합한 금액이 주택 시세의 70~80%를 넘지 않는지 확인해야 합니다. 이 비율이 너무 높으면 깡통전세 위험이 큽니다. (아래 전세가율 참고)
  - 신탁등기 확인: 만약 등기부등본 갑구의 소유자가 개인이 아닌 ‘신탁회사’로 되어 있다면 신탁원부를 별도로 발급받아 실제 소유 관계 및 임대 권한을 반드시 확인해야 합니다. 신탁등기된 부동산은 임대인(위탁자)이 아닌 신탁회사(수탁자)의 동의가 있어야 유효한 임대차 계약이 가능하며, 절차가 복잡하고 위험성이 높아 가급적 피하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
건축물대장:
- 발급처: 정부24 홈페이지 또는 앱에서 무료 발급/열람 가능.
- 확인 포인트:
  - 주소 및 용도 확인: 등기부등본, 계약서와 주소가 일치하는지, 주택의 용도가 단독주택, 아파트, 연립주택 등 주거용으로 되어 있는지 확인합니다. 근린생활시설(상가) 등을 불법 개조한 경우 전세자금 대출이나 보증보험 가입이 어려울 수 있습니다.
  - ⭐ 위반건축물 여부: 건축물대장 상단에 ‘위반건축물’ 표시가 있는지 반드시 확인해야 합니다. 불법 증축, 개조 등이 적발된 경우로, 이 역시 대출 제한, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있어 피하는 것이 좋습니다.
토지대장:
- 발급처: 정부24에서 발급/열람 가능.
- 확인 포인트: 건물이 서 있는 땅의 지목(용도), 면적, 소유자 등을 확인할 수 있습니다. (아파트보다는 단독/다가구 주택 계약 시 더 중요)
전입세대 열람내역서:
- 발급처: 행정복지센터(주민센터) 방문을 통해서만 발급 가능 (온라인 불가). 임대차 계약 전에는 이해관계인 자격으로 열람을 신청할 수 있습니다. (상황에 따라 임대인 동의 필요할 수 있음)
- 확인 포인트: 해당 주소지에 현재 전입신고 되어 있는 세대주와 세대원을 확인할 수 있습니다.
  - 선순위 임차인 확인: 나보다 먼저 거주하고 있는 다른 임차인이 있는지, 있다면 몇 세대나 있는지 파악하여 보증금 총액을 추정해볼 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금 합계액이 과도하게 높으면 내 보증금의 변제 순위가 밀려 위험할 수 있습니다.
(권장) 임대인의 국세 및 지방세 완납증명서:
- 확인 이유: 임대인이 세금을 체납한 경우, 해당 주택이 압류되어 공매로 넘어갈 수 있습니다. 세금은 보증금보다 변제 순위가 앞서는 경우가 많아 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
- 요청: 계약 전 임대인에게 국세 완납증명서(세무서 발급)와 지방세 완납증명서(주민센터/정부24 발급) 제시를 정중히 요청하는 것이 좋습니다. (법적 의무는 아니나 안전장치)

전세가율 및 시세 확인하기

서류 확인과 더불어 반드시 시세를 확인하고 ‘전세가율’을 따져봐야 합니다.

전세가율이란? 주택 매매 시세 대비 전세보증금의 비율 (전세가 ÷ 매매가 × 100)
안전 기준: 일반적으로 전세가율이 80%를 초과하면 위험 신호로 봅니다. 가급적 70% 이하인 매물을 선택하는 것이 안전합니다. 집값이 하락하거나 경매로 넘어갈 경우, 전세가율이 높으면 보증금 전액을 회수하기 어려워집니다.
시세 확인 방법:
- 국토교통부 실거래가 공개 시스템
- KB부동산, 네이버 부동산 등 부동산 플랫폼 시세 정보
- 주변 여러 공인중개사 사무소에 문의하여 교차 확인 (한 곳의 정보만 믿지 말 것)

계약 후 보증금을 지키는 필수 조치

계약을 잘 마쳤다고 안심하기는 이릅니다. 내 보증금을 법적으로 보호받기 위한 조치를 반드시 이행해야 합니다.

확정일자 받기:
- 의미: 임대차 계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 법적으로 인정받는 절차.
- 효력: 주택 경매 시 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리(우선변제권) 확보.
- 신청: 계약서 원본 지참 후 관할 주민센터, 등기소 방문 또는 대법원 인터넷등기소 온라인 신청 가능.
전입신고 하기:
- 의미: 해당 주소지로 거주지를 이전했음을 행정기관에 신고하는 절차.
- 효력: 이사 다음 날부터 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘(대항력) 발생. 확정일자와 함께 갖춰야 우선변제권 효력 완전.
- 신청: 이사 후 14일 이내 관할 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청 가능.
전세보증금 반환보증 가입하기:
- 가장 강력한 안전장치! 계약 종료 후 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증기관(HUG 주택도시보증공사, HF 한국주택금융공사, SGI 서울보증보험)이 대신 보증금을 지급해주는 상품.
- 가입: 일정 요건 충족 시 가입 가능하며 소정의 보증료 발생. 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 일정 기간 내 신청 가능 (기관별 상이).